費(fèi)雪：樓市調(diào)控該如何走出“膠著期”

    首套房利率回歸，九折利率重現(xiàn)江湖，這意味著房地產(chǎn)嚴(yán)冬已過(guò)？首套房一向是調(diào)控風(fēng)向標(biāo)，其利率松動(dòng)被視為房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)前奏。

    盡管最新召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確把“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”寫進(jìn)了文件，并提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，但中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所日前發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》，斷言明年三季度中央政府或許逐步放松“限貸”，進(jìn)而放松“限購(gòu)”；而近期中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵更是頻頻表示房地產(chǎn)業(yè)有可能迎來(lái)軟著陸，并且呼吁首套房貸利率應(yīng)該定向?qū)捤伞?/span>

    回頭來(lái)看，無(wú)論用那一種標(biāo)尺衡量，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)都存在泡沫，然而擠出多少程度的泡沫而又不損害經(jīng)濟(jì)全局卻令人費(fèi)思量。換一角度看這一問(wèn)題，其實(shí)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以承受房?jī)r(jià)下跌多少？

    此外，無(wú)論壓力測(cè)試還是空置率等基本數(shù)據(jù)，都因其不透明而令人質(zhì)疑。不過(guò)，筆者認(rèn)為近期央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的兩份報(bào)告值得認(rèn)真對(duì)待。該報(bào)告表示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪，而銀行和房企能承受房?jī)r(jià)下跌20%到30%，但擔(dān)憂引發(fā)慌恐性拋售及連鎖反應(yīng)。以此預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)下跌三成，將是經(jīng)濟(jì)承受的底線。

    各方信息看似矛盾，實(shí)則統(tǒng)一：在地方政府的土地財(cái)政弊端尚未完全有解決出路之前，中國(guó)城市化進(jìn)程仍在推進(jìn)，期間無(wú)論通過(guò)行政手段限購(gòu)還是限貸，都只能揚(yáng)湯止沸，難以根除癥結(jié)。如此背景之下，一些地方如果要有選擇地進(jìn)行松動(dòng)，選擇首套房顯然具有優(yōu)先性：通過(guò)對(duì)其適當(dāng)放松以避免開(kāi)發(fā)商大面積資金鏈斷裂，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)商維持生存、剛需族購(gòu)房置業(yè)以及保地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三者皆有利，但這只是松動(dòng)試探性的一步。

    可以肯定的是中國(guó)房產(chǎn)調(diào)控又進(jìn)新一季。伴隨著政策底部逐漸來(lái)臨，市場(chǎng)底部也在接近?；厥字袊?guó)樓市諸多弊端，不僅在于房?jī)r(jià)高企，更在社會(huì)財(cái)富分配的不合理。有人把希望寄托于保障房，目前看來(lái)難以根除弊端。今年號(hào)稱完成1000萬(wàn)套保障房的開(kāi)工計(jì)劃，但三分之一的保障房項(xiàng)目只是“挖坑待建”，而其分配過(guò)程更是暴露尋租與不公。未來(lái)房?jī)r(jià)也許不會(huì)大跌，而如果居民收入可以上一臺(tái)階，那么房?jī)r(jià)收入比自然不會(huì)維持這一不合理水平；而居民收入增加，需要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)真正做到“藏富于民”。